陕西省汉阴县西坛棚户区改造项目标的介绍

一、项目简介
汉阴县西坛棚户区改造项目投资金额约20850万元，项目位于老城区中心，紧邻县政府。具体四址为明城墙以西、月河东岸、西大桥以南、与新区隔月河相望，规划用地面积约80亩。主要包含以下内容：
（一）、预借现金2350万元
（a部分：即现金部分，包括西坛棚户区区域内住户（城镇居民、村民、单位居民）的拆迁安置补偿费用及其他一些收储过程中的不可预见费用支出）。付款方式：竞买保证金850万元，拍卖成交当日即转作首批合同款。为保证收储工作的顺利进行，剩余1500万元竞得人根据政府拆迁收储进度分批支付，城关镇人民政府作为项目运作主体在拆迁协议约定的支付日期提前10个工作日以书面方式通知投资人，以保证投资人按期支付。本项目竞买准备金为650万元，投资人应全额交纳竞买保证金和竞买准备后方可获得竞买资格（具体以公告内容为准）。
（二）、工程建设投资约18500万元
西坛棚改项目需投资建设的仿古商业街、安置房以及片区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程，总投资预算约18500万元（即b部分费用：由投资人组织资金以实物方式进行支付。）。
内容如下：
（1）、房屋建筑（仿古）87443㎡，投资金额14700万元。主要包含住宅+商铺+码头+祭祀戏台等建筑。
（2）、停车场、广场、道路、绿化等公共设施投资3800万元。
（3）取费标准采取陕西2013工程定额标准。
（4）、工期24个月。
（三）、投资价款返还
1、工程代建投资款
第一次，棚改区工程完成基础验收后支付工程价款2000万元；
第二次，棚改区工程完成主体封顶验收后支付工程价款4000万元（工程款累计支付至6000万元）；
第三次，棚改区工程完成工程投资总额的75%后再次支付工程价款4000万元（工程款累计支付至10000万元）；
第四次，棚改区工程完成竣工验收后支付至工程投资总额的95%；
第五次，剩余价款为工程质保金，竞得人负责3年内的工程质量维修，工程竣工验收之日起3年后支付完全部工程价款。
2、预借现金
第一次，棚改区工程完成主体封顶验收后返还50%的预借现金，即1175万元；
第二次，棚改区工程完成竣工验收后返还预借现金的剩余部分，即累计支付至2350万元。
以上投资价款，委托人需按合同规定按期支付。各期款项应在完成相应阶段工程验收后3个月内支付完，如逾期未能全额支付，剩余未支付的逾期款项按照0.5‰/天计息。
（四）、投资人的投资收益
片区内所建成仿古商铺扣除需要还建部分后，剩余仿古商铺面积为27789㎡。仿古商铺达到销售条件后即对外公开销售，投资人享受27789㎡仿古商铺所有超过4000元/㎡部分的50%作为项目的投资收益。
二、项目优势
l 地理位置优越。项目位于汉阴县老城区，古城墙脚下，是汉阴县老城区唯一可成片开发地块，紧邻政府及县城集中商业区，周边人流量极大。
l 工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目投资人只需要现金2350万元即可启动运作，而工程建设投资近1.85亿元。
投资人采取滚动式现金支付，减少现金压力，同时工程开始施工时便可按照合同进行回款，此外，安置住宅全部回购，减少后期销售周期，确保投资人及时回款。
l 政府兜底，投资人风险降到最低。地方政府采取财政支持及国家政策性扶持资金总额约5000万元，并可协助县政府指定的项目运作主体申请国家棚户区改造专项贷款。
l 区域前景广阔，开发潜力巨大。自民国开始这里便成为汉阴的传统商业街区，是汉阴历史上经济繁华之地，也是汉阴地域文化荟萃之处，目前现状以低层建筑为主，后期规划为汉阴重要的历史风貌街区，将成为集中展现汉阴经济文化的窗口。
三、项目运作模式
（一）、投资收益权拍卖的定义和具体内容
投资收益权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人预借现金协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿并垫资完成相关工程建设，片区内投资建设的所有商品房（包括商铺和住宅）由政府授权的项目运作主体-城关镇人民政府组织拆迁户回购的资金，剩余部分（约10000㎡住宅、约28000㎡商铺）推向市场公开销售。
该项目包含以下具体内容：1、仿古商业街、安置房以及片区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程的建设；2、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资；3、根据拆迁户回购资金，剩余部分推向市场公开出售所得资金及政府财政和国家政策性资金等来平衡片区投资费用（预借现金+工程）；4、剩余仿古商铺升值溢价分成的回报。
（二）、投资方式
前期启动拆迁所需费用由投资人以现金方式在拍卖成交当日所交纳的竞买保证金转作成交价款支付给政府授权的项目运作主体-城关镇人民政府；安置房和其他工程的投资由投资人自筹代建资金，投资人作为项目出资人通过招投标确定具备资质的建筑公司完成相应工程的建设。政府选定监理单位对工程实行跟踪监理，投资人负责向政府交付合格工程，并依据审计部门的审计结果进行工程决算。
政府按照合同约定确保片区具备进场施工条件，同时投资人按政府批准和审定的建设规模、功能、标准、项目建设设计图、工程量清单、工程预算控制价，依法选定具有合法资质的施工企业来完成对本合同约定范围内的项目建设，并支付建设资金。政府根据工程建设投资进度，分期向投资人支付工程款，保证投资人的资金周转。
（三）、实施步骤
汉阴县人民政府授权项目运作主体-城关镇人民政府来全权负责棚改项目及涉及土地的招拍挂和资金周转。
项目运作主体通过招拍挂获得需改造片区的国有建设用地使用权，先依法缴纳土地出让金，然后再由地方政府将收纳的土地出让金拨给项目运作主体用于棚户区项目建设和安置，采取资金空转的方式进行。
项目运作主体根据政府制定的拆迁方案按工程进度向拆迁户收取回购价款，再由项目运作主体向投资人之前约定价格及时间分批进行支付工程款（按陕西省2013定额结算）及投资人前期支付的现金。
四、项目现状
汉阴县位于陕西省安康市，与安康市汉滨区、紫阳县，石泉县、宁陕县和汉中市镇巴县毗邻。县辖14个镇，179个行政村，版图面积1365平方公里，境内山川秀丽，物阜民殷，人杰地灵，素有安康“鱼米之乡”、“陕菜之乡”美誉。汉阴县多是明清时期从湖广等地迁徙过来的移民，湘鄂粤及赣闽大量移民在这里交汇，加上巴蜀文化的遗存和地域的关联，使得南北文化在这里碰撞，最后达到了融合和升华，形成了汉阴别具一格的民俗风情。

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